自8月31日央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》）后不久，“中农工建”等四大商业银行近日发布存量首套住房贷款利率调整的规则，为今年9月下旬降房贷利率明确了依据，对调整范围、调整后的利率水平、调整方式等进行解答，及时回应客户关切。

　　明确三个问题

　　梳理银行相关公告，笔者发现此次细则进一步明确了三个问题。

　　一是调整规则。由于贷款市场报价利率（LPR）改革和住房贷款利率下限调整，规则明确了三个时间段，即2019年10月7日前发放（且已转换为LPR定价）、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款利率下限。

　　二是调整方式。多家银行均表示将自2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。对于因政策调整导致首套房认定发生变化而符合规则的，可以于2023年9月25日起在贷款银行进行申请，后续银行会进行认定，符合后及时调整。调整后均当日生效。

　　三是利率不会上调。 由于每位购房者贷款利率不同，因此也会出现贷款利率可能低于所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限的情况（尤其是在2022年10月规则调整后，不少城市利率低于全国利率下限的情况），如果出现，银行不会调整，即不会造成因调整后利率上调至政策下限的情况。

　　月供负担减轻

　　事实上，对广大已申请房贷的消费者来说，有两件事比较关心，一是自己究竟能省多少钱？二是自己需要做什么？

　　“根据细则，不同的三个时间段，具体情况也不同。”易居地产研究院总监严跃进以三个时间段贷款百万元购房的情况为例，为大家细细算了一笔账。

　　2019年10月前购房，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0基点”。当年购房者比较高的利率可能为5.8%，那么按照现在的规则，其利率可以为“现在的LPR+0基点”，即4.20%+0%=4.2%.如此对比，100万元贷款本金30年期等额本息，其原来总利息为111万元、月供5868元，而现在总利息为76万元、月供4890元。两相比较，总利息少支付35万元、月供即每月少还978元。

　　2019年10月至2022年5月之间购房，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0基点”。当年购房者的较高利率大概为6.3%，那么按照现在的规则，其利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%.如果按此计算，100万元贷款本金30年期等额本息，其原来总利息为123万元、月供6190元，而现在总利息为76万元、月供4890元。如此对比，总利息少支付47万元、月供即每月少还1300元。

　　2022年5月份后购房，其利率重新定价规则为从“LPR+高基点”调整为“LPR-20基点”。这个期间购房者的房贷利率较高的大概为5.2%，按照现在的规则，其利率最低可以做到4.2%-0.2%=4.0%.照此计算，100万元贷款本金30年期等额本息，其原来的总利息为98万元、月供为5491元，而现在的总利息为72万元、月供为4774元。如此对比，总利息少支付26万元、月供即每个月少还717元。

　　银行自动调整

　　搞清了不同时间段的利率调整情况，对广大购房者来说，下面的问题就是自己该做什么？

　　根据细则，这次降低房贷利率采取了“系统默认统一下调”的做法。换句话说，购房者不需要做什么，甚至不需要去银行App或公众号查看什么，银行根据此次发布的规则，会统一进行自动调整。

　　“购房者可以安心上班、努力赚钱，估计9月底或10月份开始会陆续收到短信，即提示根据相关规则，你的房贷利率进行了调整，请按时足额偿还房贷。换句话说，没有所谓的签合同、签字、确认、电话告知等工作。一些工作，银行从便捷的角度，都给你安排好了，不需要客户做什么事。你只需要知道，你从10月份开始每个月还房贷的钱少了，或者说银行卡每个月会剩余好几百或好几千元。”严跃进说。

　　严跃进还指出，部分购房者稍微要注意一下这次政策。“比如说10月份没有发现自己的房贷降低，那么要稍微关注一下政策内容，部分可能是你买的不是首套房，所以不能享受这个政策。部分可能是按认房不认贷规则，你买的是首套房，但银行不知道。部分也可能是你把其中一套房卖了，你现在的房子属于首套房，但银行也不知道。对于此类问题，也不必焦急。可以咨询银行，今年或明年都可以去补下手续，然后把优惠拿到，这个月不急也问题不大。”

　　实际上，关于房贷降低了多少，购房者还要根据实际情况来分析。例如，各地可以给出的最低利率也有约束，一些城市房贷利率下限可能做不到“LPR+0基点”或“LPR-20基点”，可能是“LPR+35基点”。具体而言，银行给到的最优惠利率计算公式，也就是“LPR+35基点”，所以此前几天各地陆续公布“某地首套商业性个人住房贷款利率自律下限”，其实就是为此次调整计算公式做准备。购房者可以了解各自城市的情况，看看最低可以调到多少。但需要说明的是，各家银行的标准是一样的，比如说某地工行和建行，两家银行公布的最低房贷利率应该是一样的，不会一个高一个低。  杨 硕